Nieruchomości od lat uchodzą nad Wisłą za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Nic dziwnego – w czasach rynkowych zawirowań, cegła wydaje się stabilną przystanią. Jednak każdy, kto planuje zakup mieszkania inwestycyjnego, zadaje sobie jedno, kluczowe pytanie: czy wynajem to dobra inwestycja oraz – na jaki konkretnie zwrot mogę liczyć?

Mitów na temat „pasywnego dochodu” z nieruchomości narosło wiele. Jedni obiecują złote góry, inni straszą kosztami remontów i podatkami. Prawda, jak zwykle, leży pośrodku – w matematyce. W tym artykule rozkładamy rentowność na czynniki pierwsze. Dowiesz się, jak realnie policzyć zysk, co ma największy wpływ na zarobki z wynajmu i jak wyglądają stawki w stolicy.

Przychód a dochód – czyli jak liczyć zarobki z najmu, by nie stracić?

Zanim odpowiemy na pytanie, ile zarabia się z wynajmu, musimy wyjaśnić fundamentalną różnicę między tym, co wpływa na konto, a tym, co w nim zostaje. Wielu początkujących inwestorów popełnia błąd, myląc przychód z dochodem.

Jeśli najemca przelewa Ci 3500 zł miesięcznie, to nie są to Twoje zarobki z najmu. To Twój przychód. Aby obliczyć realny zysk „na rękę” (tzw. cashflow), musisz odjąć:

  1. Czynsz administracyjny (jeśli nie jest przerzucony na najemcę – choć standardem rynkowym jest rozdzielenie tych opłat).
  2. Podatek od najmu.
  3. Koszty napraw i serwisu (hydraulik, wymiana sprzętu).
  4. Ubezpieczenie mieszkania.
  5. Koszt pustostanu (miesiące, w których mieszkanie stoi puste).

Dopiero to, co zostanie, to Twoja realna odpowiedź na pytanie: „ile zarobię z najmu?„. Profesjonalni inwestorzy posługują się wskaźnikiem ROI (Return on Investment), który pokazuje procentowy zwrot z zainwestowanej gotówki w skali roku.

Ile zarabia się z wynajmu w Warszawie? Konkrety dla stolicy

Warszawa to specyficzny rynek. Najwyższe ceny zakupu metra kwadratowego, ale też największy popyt i najwyższe stawki czynszu. To tutaj ściągają studenci, ekspaci i pracownicy korporacji. Zatem ile zarabia się z wynajmu w Warszawie w 2025 roku?

Wszystko zależy od metrażu i lokalizacji. Obecnie rynek warszawski pokazuje następujące trendy:

  • Kawalerki (do 30 m2): To wciąż królowe rentowności. Średnie ceny ofertowe najmu oscylują w granicach 2400-3600 zł brutto (czynsz najmu + czynsz administracyjny).
  • Mieszkania 2-pokojowe (35-50 m2): Najbardziej poszukiwane przez pary i singli ceniących komfort. Tutaj realne zarobki z wynajmu to kwoty rzędu 3000-5500 zł brutto (czynsz najmu + czynsz administracyjny).
  • Mieszkania 3-pokojowe i większe: Choć kwotowo przynoszą najwyższy przychód (ok. 4000+ zł brutto (czynsz najmu + czynsz administracyjny)), to ich stopa zwrotu (ROI) procentowo często bywa nieco niższa ze względu na bardzo wysoką cenę zakupu nieruchomości.

Jednocześnie musisz pamiętać, że arbitralne określenie jednej, uniwersalnej rocznej stopy zwrotu dla całej Warszawy jest niemożliwe, ponieważ na ostateczny wynik wpływa zbyt wiele zmiennych. 

Rentowność inwestycji może się drastycznie różnić w zależności od tego, jak okazyjnie kupiono lokal, jaki ma standard oraz jak efektywnie zarządzamy pustostanem. Rozstrzał wyników bywa ogromny – od minimalnych zwrotów przy mniej trafionych decyzjach, po bardzo satysfakcjonujące zyski przy dobrze zoptymalizowanych lokalach. Dlatego zamiast sugerować się statystyczną średnią, kluczowa jest indywidualna kalkulacja potencjału konkretnego mieszkania.

Co najbardziej wpływa na zarobki z wynajmu?

Dlaczego dwa podobne mieszkania na tej samej ulicy mogą generować zupełnie inne zyski? Jeśli zastanawiasz się „ile zarobię z najmu mojego mieszkania„, musisz wziąć pod uwagę trzy kluczowe czynniki, które decydują o cenie:

  1. Lokalizacja (ale pamiętaj o mikroskali!): Nie chodzi tylko o dzielnicę. Chodzi o to, czy do centrum jest 5, czy 30 minut piechotą. Czy okna wychodzą na park, czy na ruchliwą ulicę? Stawkę najmu w Warszawie potrafi podbić również bliskość komunikacji szynowej (metro, tramwaj) czy czas dojścia do najbliższego centrum handlowego/hipermarketu.
  2. Standard wykończenia: Czasy „meblościanek po babci” minęły bezpowrotnie. Dzisiejszy najemca płaci za estetykę, funkcjonalność i wygodę – np. zmywarkę, która jeszcze kilka lat temu była rarytasem, a dziś to jedno z najczęściej wyszukiwanych udogodnień. Mieszkanie odświeżone, z nowoczesnymi dodatkami, wynajmuje się nie tylko szybciej, ale i drożej.
  3. Dodatkowe udogodnienia: Miejsce postojowe w garażu podziemnym, klimatyzacja, balkon czy szybki światłowód – to elementy, które realnie zwiększają zarobki z najmu. Za samo miejsce garażowe w centrum Warszawy możesz doliczyć do czynszu dodatkowo 300-400 zł.

Czy wynajem to dobra inwestycja w obliczu inflacji i alternatyw?

Wielu właścicieli kapitału zadaje sobie pytanie: czy wynajem to dobra inwestycja, skoro na lokatach czy obligacjach można zarobić bezpiecznie, nie martwiąc się o cieknący kran?

Odpowiedź brzmi: tak, ale pod warunkiem, że patrzysz na to długoterminowo. Nieruchomość oferuje coś, czego nie daje zwykła lokata – podwójny zysk:

  1. Bieżące zarobki z wynajmu (cashflow), który co miesiąc wpływa na Twoje konto.
  2. Wzrost wartości nieruchomości w czasie (aprecjacja kapitału). Mieszkanie kupione 10 lat temu w Warszawie jest dziś warte znacznie więcej, chroniąc Twój majątek przed inflacją skuteczniej niż trzymanie gotówki na zwykłej lokacie.

Pustostan – cichy zabójca rentowności

Analizując, ile zarabia się z wynajmu, nie można jednak pominąć ryzyka – a jednym z większych zagrożeń dla portfela inwestora jest pustostan.

Jeden miesiąc przestoju w roku (np. podczas szukania nowego lokatora) obniża Twoją roczną stopę zwrotu aż o 8,3%. Skąd ta liczba? To prosta matematyka: rok ma 12 miesięcy, więc utrata jednego czynszu to strata 1/12 całego rocznego przychodu. Jeśli mieszkanie stoi puste przez dwa miesiące, tracisz ponad 16% rocznych przychodów! To dlatego tak ważne jest profesjonalne zarządzanie ceną i marketingiem oferty.

Często właściciele, chcąc zarobić możliwe „maksimum”, sztucznie zawyżają cenę ofertową. Efekt? Mieszkanie stoi puste przez 3 miesiące. Matematyka jest bezlitosna: lepiej wynająć mieszkanie o 200 zł taniej, ale „od ręki”, niż czekać kwartał na klienta, który w końcu zapłaci stawkę z kosmosu.

Jak zmaksymalizować zysk?

Jeśli chcesz, aby odpowiedź na pytanie „ile zarobię z najmu?” była satysfakcjonująca, musisz podejść do tego jak do biznesu, a nie hobby.

Profesjonalne firmy zarządzające, takie jak Rentli, potrafią zwiększyć rentowność najmu na kilka sposobów:

  • Weryfikacja najemcy: Unikasz osób niewypłacalnych, co chroni Cię przed kosztownymi stratami lub nawet procesem sądowym. 
  • Optymalizacja czynszu: Dzięki danym transakcyjnym (a nie „życzeniowym”), ustalamy cenę, która maksymalizuje zysk przy minimalizowaniu ryzyka długotrwałego pustostanu.
  • Tańsza eksploatacja: Baza sprawdzonych fachowców oznacza tańsze i szybsze naprawy.

Zarabianie na nieruchomościach to maraton, nie sprint. Jeśli chcesz poznać potencjał swojego mieszkania i dowiedzieć się, ile realnie możesz na nim zarobić przy profesjonalnym wsparciu, skontaktuj się z nami!